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因为政策调整而导致买房不成功是否属于不可抗力

来源:法律快车www.lawtime.cn作者:admin时间:2013-03-11 14:47:17

  核心内容:因为政策调整而导致买房不成功是否属于不可抗力?下面,法律快车房地产小编为您详细介绍相关的法律知识内容。

  刚刚结婚的郑先生想购买一套两室两厅的住房,原本说好首付三成,夫妻两人好不容易凑足了首付款并已缴付。可新政出台后,因为郑先生单身时曾购买过一套 小房子,准备购买的这套房成为了第二套住房,首付款提高到了五成。“三成的首付我们夫妻俩都是费了很大劲才凑足的,如今提高到五成,房子我们肯定是买不起 了。这样的政策调整应该算是‘不可抗力’的一种。”郑先生认为,《合同法》中规定了因‘不可抗力’而导致合同无法继续履行,购房人可不承担违约责任。

  律师看法:政策调整是“不可抗力”还是“情势变更”亟待法律进一步说明。

  《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不 可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对此,上海德尚律师事务所杨波律师认为,“政府政策的调整” 一般排除在不可抗力的范畴之外。因此,如若以不可抗力为由要求退房,没有法律依据。

  但他也表示,《合同法》中规定了另一种“情势变更”的原则,即合同有效成立之后、履行之前,如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化,若仍然履行 合同会给一方当事人造成显失公平的结果,法律允许当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。“对于这种因政策调整无法付齐首付的情况,我认为应按‘情势 变更’原则来对待。”杨波认为,因政策调整造成的房屋买卖纠纷是个新课题,由于目前并没有相关的法条规定,具体能否适用“情势变更”还需法院作出裁判。

  对于如何解决凑不足首付而违约的问题,杨波还建议开发商可采取“垫付首付”的办法,即开发商与购房人协商支付方式后,由开发商垫付购房人其余首付款的办法。“对于有购房意愿的人来说,开发商此举可充分打消他们的顾虑,也可避免类似的纠纷产生。”

  类似的情况,也有律师提出了不同看法。有律师提出,政策调整导致违约,既不应属于“情势变更”,也不算“不可抗力”。如果法院以这两种理由判决解除双方买卖合同,势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信,以此为借口达到变相毁约的目的。

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